Huurwoningmarkt Q1 2023: minder transacties, dalende prijzen

04 juni 2023

Het aantal huurtransacties in de vrije sector daalt, zowel in het kale als in het gestoffeerde segment. Ook bij nieuwbouw is een afname te zien. De gemiddelde huurprijs is bovendien voor het derde kwartaal op rij gezakt. VGM NL-voorzitter Sander Groot spreekt van uitdagende tijden.

Terwijl over heel 2022 het aantal transacties in het kale huursegment (78% van alle transacties) nog licht steeg, is er in het eerste kwartaal van 2023 sprake van een daling. Ook het aantal verhuurde nieuwbouwwoningen is teruggevallen, met maar liefst 25% op jaarbasis. Dat is voor het eerst sinds 2019, toen er een voortdurende lichte stijging van het aantal nieuwbouw-huurtransacties begon; inmiddels zit dit aantal op het laagste niveau sinds 2019.

Verschil tussen appartementen en woningen

Wat de huurprijzen betreft is er een verschil tussen appartementen en woningen. Bij appartementen dalen de prijzen licht, terwijl die bij woonhuizen stabiel blijven. Aldus een greep uit de nieuwe kwartaalcijfers transactiedata vrije sector huurwoningen die NVM en VGM NL vandaag bekend maakten.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Rieks van den Berg, NVM-bestuurslid vakgroep Wonen: “Op de huurmarkt zien we het aantal transacties afnemen en de gemiddelde huurprijsontwikkeling licht dalen. In de huurcijfers worden in het eerste kwartaal van 2023 nog geen duidelijke gevolgen zichtbaar van de plannen van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening voor het reguleren van de middenhuur. Niettemin krijgen NVM-makelaars vanuit de markt wel signalen dat particuliere woningverhuurders afwegen of ze willen blijven verhuren gegeven alle nieuwe komende regelgeving.

“Daardoor zou de huurvoorraad kleiner worden en komt er steeds minder beschikbaar doordat de doorstroming op de markt stokt. De situatie voor starters en andere woningzoekenden wordt hierdoor steeds schrijnender. We roepen de minister en Kamerleden op om ook te voorzien in werkbare regelgeving voor tijdelijke huurders en wetgeving integraal te bekijken.”

Sander Groot, voorzitter VGM NL: “Opvallend is de afname van het aantal transacties in het middensegment in het eerste kwartaal van 2023. Van de verhuurde woningen had 26% een huurprijs tussen de €800 en €1.000 per maand, een daling van 4% ten opzichte van een jaar geleden. De meeste dynamiek is zichtbaar in de huurprijsklasse tussen de €1.000 en €1.250 per maand met een percentage van 38%. Een toename die ook, maar in mindere mate, te zien is in de hogere prijsklasse boven de €1.250 per maand.

“Er vindt een verschuiving plaats van huurtransacties in de lagere prijsklassen naar de hogere prijsklassen, in een huurmarkt die een daling in zowel het aantal transacties als de huurprijzen vertoont, regionale verschillen in prijsontwikkeling kent en stabilisatie van de gemiddelde woonoppervlakte laat zien. Het zijn uitdagende tijden waarin we samen met beleggers blijven zoeken naar oplossingen om betaalbare en toegankelijke woningen te bieden, zodat woningzoekers niet ontmoedigd raken om een geschikte huurwoning te vinden.”

Woonoppervlak appartementen kleiner

Het gemiddelde oppervlak van verhuurde appartementen werd de afgelopen jaren steeds kleiner. Verhuurde appartementen zijn in het eerste kwartaal 2023 gemiddeld 80m² groot. Nieuwbouwappartementen zijn kleiner, gemiddeld 76m². Het oppervlak van nieuwbouw-woonhuizen is met gemiddeld 115m2 juist 2m2 groter dan bestaande woonhuizen.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Belangrijkste landelijke ontwikkelingen:

• Het eerste kwartaal laat een daling in het aantal transacties in het kale huursegment zien van 3,4%.
• De gemiddelde huurprijs is voor het derde kwartaal op rij afgenomen. In het eerste kwartaal ligt de huurprijs -0,7 % lager ten opzichte van het vierde kwartaal 2022.
• Nieuwe huurders betalen het eerste kwartaal 2023 gemiddeld €14,61 per m².
• Qua huurprijzen zijn er sterke verschillen tussen stad en platteland. Huurders in stedelijk gebied betalen gemiddeld fors meer per vierkante meter. Voor een locatie op zeer stedelijk gebied wordt gemiddeld €17,08 betaald en voor een niet-stedelijke locatie gemiddeld €11,07. In Amsterdam ligt de huurprijs nog hoger op €22,50 per m².
• In de provincies met de hoogste prijsstijging in Q1 2023 ten opzichte van Q4 2022 valt Flevoland op met +10,1% (€ 12,87 per m²) gevolgd door Zeeland met +8,8% (€ 12,30 per m²).
• De provincies met de grootste prijsdaling in Q1 2023 ten opzichte van Q4 2022 zijn Friesland met -5,4% (€10,95 per m²), gevolgd door Noord-Brabant met -2,8 % (€12,41 per m²), en Overijssel met -2,5% (€11,19).
• De vierkantemeterprijs in Noord-Holland ligt nog altijd veruit het hoogst met €19,20 per m². Dit is +0,8% hoger dan in Q4 2022.
• De laagste prijs per m² wordt gemiddeld betaald in Drenthe met €10,49 per m².

Gemeubileerd en gestoffeerd segment

• In het gemeubileerde en gestoffeerde segment daalde het aantal transacties fors. Voor gestoffeerde woningen was de daling -6% en voor gemeubileerde woningen -12% op jaarbasis.
• In de huurprijzen van gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen zit de laatste jaren een stijgende trend. De prijs voor gemeubileerde huurwoningen is consequent hoger dan die van gestoffeerde huurwoningen.
• In het eerste kwartaal bedraagt de huurprijs van een gestoffeerde woning in Amsterdam €27,05 per m². De huurprijs in het eerste kwartaal voor een gemeubileerde huurwoning in Amsterdam bedraagt €29,42.

50.000 huurtransacties

De huurmarktcijfers van VGM NL en NVM ontstaan uit circa 50.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Dit is een marktaandeel van ongeveer 50%. Deze data worden sinds 2014 bijgehouden. De samenstelling van de transacties geeft een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Ruim 78% van de transacties is kale huur, circa 15% is gestoffeerd en 7% is gemeubileerd. In de cijfers zit doorgaans 15% tot 20% nieuwbouw huurwoningen.

Bron: VastgoedActueel - NVM