Aantal overbiedingen stijgt weer

21 november 2023

Nadat de huizenprijzen op de Nederlandse woningmarkt bijna een jaar lang daalden, is sinds mei weer een prijsgroei te zien. En die neemt toe. De huizenprijzen op landelijk niveau zijn nu bijna gelijk aan die van januari van dit jaar. En er zijn weer meer overbiedingen.

Softwarebedrijf Ortec Finance noemt in haar nieuwste Maandalert Woningmarkt de prijsgroei een opmerkelijke ontwikkeling: de hypotheekrente stijgt immers nog steeds en daarmee nemen de gemiddelde maandlasten toe. Daar staat echter de blijvende schaarste op de woningmarkt tegenover: dit is een stimulerende factor voor een verdere groei van de huizenprijzen.

Overbiedingen

Vanaf 2015 werd er voor alle woningtypen steeds minder onder de vraagprijs geboden. De periode van overbieden begon in april 2018, toen voor appartementen gemiddeld meer dan de vraagprijs betaald werd. De andere woningtypen volgden en in december 2021 bereikten de overbiedingen hun top.

Deze trend is even volledig gekeerd geweest: afgelopen februari werd er zelfs gemiddeld gezien op geen enkel woningtype meer overboden. Maar die omslag is alweer verleden tijd, nu de mediane transactieprijzen weer iets boven de vraagprijzen liggen bij rijwoningen en appartementen.

Aantal transacties

Het aantal transacties lag in september iets lager dan dezelfde periode vorig jaar. Maar kijkend naar de maand ervoor, augustus, is het aantal verkochte huizen in Nederland weer iets gestegen.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Leencapaciteit fors gestegen

De Hypotheekshop komt in haar Monitor Koopwoningenmarkt tot dezelfde conclusies. Door de toename van de huishoudinkomens is de leencapaciteit fors gestegen in de eerste helft van 2023. Met name voor de hogere inkomensgroepen kon de maximale hypotheeksom medio 2023 gemiddeld wel € 40.000 tot € 50.000 hoger uitkomen dan eind 2022. Starters werden weer actiever door de mix van hogere leencapaciteit, de in 2022 gedaalde koopprijzen en de afgenomen concurrentie van particuliere beleggers op de koopwoningmarkt.

Dit leidt echter direct tot stijgende verkoopprijzen, vanwege de enorme krapte op de koopwoningmarkt. De koopprijsontwikkeling zal ook in de komende periode sterk afhangen van de veranderingen in de maximale leencapaciteit, doordat het aanbod van (nieuwbouw) koopwoningen ook de komende maanden beperkt blijft, verwacht de hypotheekketen.

De mediane verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) stijgt in het derde kwartaal van 2023 voor de tweede opeenvolgende keer ten opzichte van het voorliggende kwartaal (+1,7%). De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), die 2 tot 3 maanden achterloopt op de NVM-cijfers, laat in het derde kwartaal van 2023 eveneens een stijging zien (+1,2%) ten opzichte van vorige kwartaal. Ten opzichte van een jaar geleden ligt de mediane verkoopprijs momenteel nog wel ruim 3,5% lager.

Inkomensstijgingen in 2024 bescheidener

De omstandigheden op de koopwoningmarkt blijven wel fragiel door de ongewisse ontwikkeling van de maximale leencapaciteit van woonconsumenten op de korte termijn. Na de fors gestegen huishoudinkomens in het afgelopen jaar, zullen de inkomensstijgingen in 2024 naar verwachting veel bescheidener zijn. Een mogelijke groei van de hypotheekrente zou daarom direct weer tot een daling van de leencapaciteit kunnen leiden.

Marktaandeel NHG groeit met 50%

Van alle hypotheken binnen de NHG-grens werd circa 83% in het derde kwartaal met NHG afgesloten (ongeveer 5 op de 6). Dit is een stijging van ruim 50% ten opzichte van het derde kwartaal 2022, aldus de kwartaalcijfers van NHG. Belangrijkste verklaring voor dit hoge aantal is het feit dat voor beleggers de koopwoningenmarkt minder aantrekkelijk is geworden. De gestegen hypotheekrentetarieven zorgden wel voor een sterke vermindering van het aantal leningen met NHG voor woningverbetering en oversluiten.

Bron: VastgoedActueel