Goed energielabel loont niet op huurmarkt

22 maart 2023

Sinds de explosieve stijging van de energiekosten worden koopwoningen met een groen energielabel sneller en tegen hogere prijzen verkocht. Maar op de huurmarkt loont verduurzaming nog niet.

Ondanks het verschil in energieverbruik, zijn er geen prijsverschillen tussen huurwoningen met een hoog of laag energielabel. Dat blijkt na onderzoek van ruim 75.000 huur-transacties door adviesbureau Colliers.

Voor huurwoningen met een laag energielabel blijkt de gemiddelde huurprijs zelfs hoger te liggen. Dit komt doordat woningen met een hoog energielabel gemiddeld groter zijn. Grote woningen hebben gemiddeld een lagere huurprijs per vierkante meter. Gecorrigeerd voor oppervlakte zijn er geen indicaties voor huurprijsverschillen.

Voor woningen met label A, B of C ligt de gemiddelde huurprijs tussen de € 1.357 en € 1.373 per maand. Voor huurwoningen met een energielabel D, E, F of G ligt die tussen de € 1.440 en € 1.498 per maand.

Schaarste

Een belangrijke oorzaak is de schaarste aan huurwoningen: woningzoekenden hebben weinig alternatieven. Voor verhuurders ontbreekt de urgentie of (financiële) prikkel om hun bezit te verduurzamen, aangezien dit geen invloed heeft op de verhuurbaarheid en hoogte van de huur. Er is dus meer concurrerend aanbod nodig van energiezuinige woningen en daarmee keuzevrijheid voor woningzoekenden, om tot een brown discount of green premium te komen.

Geografische verschillen

Het energieverbruik van huurwoningen in Nederland kent geografische verschillen. Huurwoningen met een zeer laag energielabel (F of G) staan relatief vaak in de G4-gemeenten (53%). Gecorrigeerd voor oppervlakte zijn in Rotterdam, Amsterdam en Utrecht de huren voor woningen met een hoog energielabel goedkoper dan voor woningen met een laag energielabel. In Den Haag ligt de huur voor de twee groepen op hetzelfde niveau.

Veel vooroorlogse huurwoningen hebben een laag energielabel. Landelijk is 70% van de huurwoningen met een energielabel F of G gebouwd voor 1945. In de G4-gemeenten loopt dit op tot 85% en in Amsterdam gaat het zelfs om 90%.

Amsterdam neemt 30% van alle huurwoningen met een energielabel F of G voor haar rekening, gevolgd door Den Haag (13%), Rotterdam 7%) en Utrecht (3%). Uit onderzoek van TNO bleek al dat de energiearmoede hoog is in de grote steden, waarbij zowel naar de energetische kwaliteit als het huishoudinkomen is gekeken.

Weinig groene labels

De steekproef van ruim 75.000 huurtransacties is op energielabel vergeleken met de totale woningvoorraad, de koopsector en een aantal segmenten van de huurmarkt. Zie grafiek. In de steekproef komen een hoog aandeel woningen met een A-label of hoger voor (35%).

Daarentegen bevat de steekproef weinig verhuurde woningen met een energielabel B of C. Hierdoor valt het totale aandeel van woningen met een groen label toch laag uit. Bovendien is voor de steekproef het aandeel van verhuurde woningen met een energielabel E, F of G relatief hoog (23%). Vanaf 2030 is het niet langer toegestaan om deze woningen te verhuren.

Spreiding in huren

De helft van de huren voor private huurwoningen in Nederland ligt tussen de € 1.000 en € 1.600 per maand, dit betreft 37.800 woningen. In totaal werden 17.200 private huurwoningen verhuurd tegen huurprijzen onder de € 1.000, wat neerkomt op 23% van de totale steekproef. De resterende 27% is verhuurd tegen huurprijzen boven de € 1.600 per maand.

Huurwoningen met een laag energielabel hebben de grootste spreiding in huren. Voor huurwoningen met een energielabel A of hoger heeft de helft een huurprijs tussen de € 1.031 en € 1.500.

Huurvoorraad neemt af

De onderzoekers verwachten geen verbetering in de situatie door de aangekondigde regulering middenhuur en herziening van het Woningwaarderingsstelsel, omdat hierdoor de huurvoorraad naar verwachting afneemt. “Het leidt er weliswaar toe dat een deel van de woningen bij mutatie wordt verduurzaamd, maar hoofdzakelijk om deze als vrije sectorwoning te blijven verhuren. De resterende huurvoorraad waarvoor de vrije sector niet haalbaar is, loopt het risico te worden verkocht waardoor de gereguleerde huurvoorraad juist krimpt en de druk op de nieuw afgebakende vrije sector verder toeneemt. Hierdoor blijft de noodzaak om de huurwoningen te verduurzamen uit.”

Bron: Colliers - Vastgoedactueel