Hoeveel kunnen kopers lenen voor een nieuwbouwwoning?

30 december 2025

Voor veel woningzoekenden is een nieuwbouwwoning aantrekkelijk: modern, energiezuinig en vaak zonder directe renovatiebehoefte. Maar achter de mooie brochure en glasheldere prijskaart schuilt een belangrijk element: de betaalbaarheid. Cruciaal is of kopers de financiering rond kunnen krijgen. Hieronder leggen we uit welke factoren de hypotheekcapaciteit bij nieuwbouw bepalen, welke beperkingen er zijn en wat dit betekent voor de doorstroming in 2026.

De basis: toetsing en marktwaarde

Kopers worden beoordeeld op hun leencapaciteit. Belangrijke factoren zijn inkomen, vaste lasten, contractvorm, leeftijd en bestaande schulden. Bij nieuwbouw spelen daarnaast specifieke aandachtspunten mee:

• Renteverlies & bouwdepot
  Tijdens de bouw of bij oplevering kan de koper al rente betalen over het hypotheekbedrag in het bouwdepot. Dit ‘renteverlies’ kan oplopen tot circa 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk en wordt meegenomen in de waardebepaling van de woning.

• Meerwerk
  Extra uitbreidingen, zoals een luxe keuken of extra badkamer, kunnen worden meegenomen in de financiering. Geldverstrekkers nemen niet altijd de volledige kosten één-op-één mee als waardevermeerdering.

• Dubbele woonlasten
  Door bouwdepot en aanschaf vóór oplevering ontstaan vaak dubbele lasten: huur of hypotheek én bouwrente.

• Energielabel en duurzaamheid
  Woningen met een hoge energieprestatie (bijv. A+++) kunnen extra leenruimte bieden. Voor woningen met een laag label is juist extra financieringsruimte mogelijk om energiebesparende maatregelen te treffen.

Wijzigingen in leencapaciteit voor 2026

De leencapaciteit komt in 2026 onder druk door nieuwe regelgeving. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TrHK) verlaagt het extra leenbedrag voor energiezuinige woningen:

• Label A+++: van €30.000 (2025) naar €25.000

• Label A++++: van €40.000 naar €30.000

• Label A++++ met energieprestatiegarantie: van €50.000 naar €40.000

Voor nieuwbouwkopers betekent dit dat de extra ruimte voor duurzaamheid kleiner wordt, terwijl meerwerk, energiemaatregelen en subsidies juist van belang zijn.

Gemiddelde leencapaciteit blijft stabiel

Ondanks deze beperking stijgt het gemiddelde inkomen van huishoudens volgens het Centraal Planbureau met ruim 4% in 2026, wat de leencapaciteit deels compenseert. Toch kunnen hogere nieuwbouwprijzen en bouwrisico’s dit voordeel tenietdoen.

Belang voor nieuwbouwkopers en -ontwikkelaars

De hypotheekcapaciteit in nieuwbouwprojecten wordt bepaald door inkomen, waardecomponenten zoals renteverlies en meerwerk, en beleidsmatige extra’s voor duurzaamheid. Voor ontwikkelaars en makelaars is inzicht hierin cruciaal: het bepaalt welke doelgroepen een woning daadwerkelijk kunnen kopen.

Voor kopers geldt: begin vroeg met een hypotheekadviseur, werk financieel gedegen en beoordeel realistisch welke onderdelen (duurzaamheid, meerwerk, renteverlies) meegenomen kunnen worden. Zo voorkom je dat je tijdens een nieuwbouwtraject financieel krap komt te zitten. 

Artikel aangeboden door: www.vendomemakelaardij.nl
Parafrase van bron: Vastgoedactueel