06 januari 2024
Eén op de zes huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogeheten familiehypotheek. Zo kunnen ze meer geld lenen dan ze via een bank of verzekeraar krijgen. Het zijn vaak jongeren en meer vermogenden die kiezen voor deze constructie, die de woningprijzen kan opdrijven.
Dat blijkt uit onderzoek van economen aangesloten bij De Nederlandsche Bank. In 2020 maakten in Nederland € 645.000 huishoudens gebruik van zo’n privé- of familiehypotheek. In de meeste gevallen gaat dat in combinatie met een hypotheek bij een financiële instelling. Bij bijna de helft van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom, de rest wordt bij een commerciële partij geleend.
Tekst loopt door onder de afbeelding
De totale waarde van familiehypotheken is € 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland. In 2020 nam de omvang van de familiehypotheekschuld netto toe met € 1,2 miljard euro. Ter vergelijking: in hetzelfde jaar werd voor ‘slechts’ ongeveer € 700 miljoen aan zogenoemde ‘jubeltonnen’ geschonken.
Voor de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek gelden dezelfde regels als bij commerciële hypotheken. Alleen als de rente marktconform is, mag die worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Bij een veel lagere rente kan de Belastingdienst de hypotheek als schenking aanmerken, en moet er schenkbelasting worden betaald. Ook een hogere rente kan door de Belastingdienst als niet-marktconform worden aangemerkt.
Huishoudens met familiehypotheken zijn met een gemiddelde leeftijd van 42,6 jaar iets jonger dan de gemiddelde hypotheeknemer (46,3 jaar). Dit leeftijdsverschil kan erop wijzen dat huishoudens met behulp van een familiehypotheek eerder de woningmarkt kunnen betreden, of dat familiehypotheken recent in populariteit zijn toegenomen. Verder valt op dat huishoudens met familiehypotheken gemiddeld vermogender zijn, en ook ouders hebben met meer vermogen.
Opvallend is dat volgens de schattingen bijna een vijfde van de huishoudens met familiehypotheken maandelijks een groter deel van het inkomen aan de woning uitgeeft dan is toegestaan volgens de Nibudnormen. De financieringslast is met 31,4% hoger dan die van huishoudens met een bancaire hypotheek (25,5%). Door deze relatief hoge woonlasten zit zo’n 18% van de huishoudens met een familiehypotheek boven de Nibudnorm. Dit is twee keer zo veel als de groep met alleen bancaire hypotheken.
Huishoudens met familiehypotheken hebben ook hogere woningschulden. Ze hebben gemiddeld bijna € 100.000 meer hypotheek dan huishoudens met een puur bancaire hypotheek. Ook heeft deze groep een duurdere woning, met een gemiddelde WOZ-waarde van € 376.000 ten opzichte van € 326.000 voor huishoudens met een bancaire hypotheek. Dit betekent ook dat hun loan-to-value (de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning) gemiddeld hoger is, met zo’n 15 procentpunt.
Familiehypotheken bieden voordelen voor gebruikers. Zij maken meer kans op het bemachtigen van een woning, bijvoorbeeld door meer te kunnen bieden. Hoewel de gemiddelde hypotheekgrootte beperkt is, kan dit een opdrijvend effect hebben op de woningprijzen. Om een prijsopdrijvend effect te voorkomen, zouden hypotheekverstrekkers beter moeten toetsen of er sprake is van overige (familie-)leningen, adviseert DNB.
Huishoudens die boven de Nibudnormen lenen, ontvangen ook meer hypotheekrenteaftrek. Deze extra belastingkorting is ondoelmatig en onbedoeld en komt voornamelijk terecht bij vermogende huishoudens. Door betere toetsing worden deze onbedoelde belastingvoordelen ook kleiner.
De vraag is of huishoudens door strategisch gebruik van de rente op familiehypotheken een fiscaal voordeel proberen te behalen. Daarvoor is onderzocht of de rente op de familiehypotheek afwijkt van de marktconforme rente. Ouders die hypotheken aan kinderen verstrekken, kunnen er namelijk voor kiezen om de rentekosten jaarlijks belastingvrij terug te schenken. Dat kan tot een maximum van € 6.035 euro. De effectief betaalde rente valt dan lager uit, terwijl er wel fiscaal voordeel wordt behaald met de vastgelegde (hogere) hypotheekrente via de hypotheekrenteaftrek.
Deze leen- en schenkconstructie werd in een adviesrapport van de overheid (IBO Vermogensverdeling) over de Nederlandse vermogensverdeling bestempeld als een opmerkelijke belastingconstructie die in de praktijk vaak voorkomt.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Uit de data van DNB blijkt dat de afgesproken rentes bij familiehypotheken niet veel afwijken van de afgesloten hypotheekrentes van financiële instellingen. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3% in 2020. Dit is iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%.
Ook als gekeken wordt naar de spreiding van hypotheekrentes zijn geen hele grote verschillen te zien, hoewel rentes tussen de 0 en 1,5% bij familiehypotheken vaker voorkomen dan bij bancaire hypotheken.
Bas de Bruin, oprichter van Jens Onderlinge Hypotheken in Rotterdam, is kritisch over het onderzoek van DNB. In een uitzending op NPO1 verwondert hij zich erover dat macrotrends als woningschaarste en prijsopdrijving “zonder duidelijke bewijsvoering” worden geprojecteerd op woningfinanciering in de familiekring.
Volgens De Bruin worden juist grote groepen draagkrachtige huizenzoekers uit het bancaire hypothekensysteem gedrukt. “Voor grote groepen Nederlanders is een onderlinge hypotheek de enige optie om te ontsnappen uit een te dure huurwoning of het ouderlijk huis.”
Bovendien, zegt hij, gaan de onderzoekers van DNB niet in op het gegeven dat bijna 50.000 hypotheken met te hoge maandlasten in 2020 júist door een bank werden verstrekt. Dat is een veelvoud van het aantal familiehypotheken met te hoge maandlasten. Volgens De Bruin gebeurt dit doordat banken tot één op de tien hypotheken buiten de leennormen mogen verstrekken, mits goed onderbouwd.
Mensen die meer lenen dan de leennormen, kunnen dit geld gebruiken om anderen te overbieden, maar zij kunnen het ook gebruiken om een duurder huis te kopen. “De aanname dat het juist familiehypotheken zijn die de huizenprijzen kunnen opdrijven, wordt niet onderbouwd.”
Bron: VastgoedActueel - DNB